房地产项目财务融资的关键要点就是项目的价值（净现值）大大高于借款额、项目的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵、还款来源可在短期内得到保障（项目方往往会列举多个还款来源，反而会增加借款方对还款保障的疑虑）、由股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证。这几点都需要项目方在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备，特别是要能够明白在还款的保障、手段、措施等方面，借款方当然拥有绝对的话语权。 

    在房地产项目的私募融资业务和活动中，融资规划与程式设计是非常重要的准备工作，比如对于融资周期与项目建设进程的衔接，基本上很少有房地产企业会尽早安排，通常是资金链断了以后，才忙于找钱。实际上，在项目启动之初或开工之前，对项目的现金流就要有非常审慎和细致的分析，比如依赖销售回笼资金的，对于销售市场和计划的实现及其比率就要有恰当的估算，从而考虑资金分配和投入周期的安排；依赖于银行信贷的，通常在项目投入之前，就应当与银行保持较为密切的沟通，除了保持、拓展业务及人际联系外，甚至可以延请相关金融机构和人员参与项目运行的研究和设计的工作事项，其目的是增加对项目的认识和公开透明。即便可能是无用功，这些基础准备工作对于后期的私募也都是极其重要的，有利于提高融资方对项目方管理和运作能力的评估。 

    就私募的资金来源看，中国民间资本市场并不缺少资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它不会成为专门化的投资机构和投资基金，寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报是私募资本流入房地产行业的唯一动力。在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金无处可投，问题还是在于市场本身和市场的操作。 

    对于房地产项目投资的风险，融资方只能够承担那种可以计算和承受的风险，如果项目投资的风险还完全掌握在项目方的手中，我们相信，融资方的唯一选择就是放弃。 

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